Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht gehört sicherlich zu den Rechtsgebieten von denen die meisten Mitbürger irgendwann einmal betroffen sind, sei es als Mieter oder auch als Vermieter. Hierbei stellt das Wohnraummietrecht den Schwerpunkt unserer anwaltlichen Tätigkeit dar.



1. Mietvertrag

Ein Mietverhältnis kommt durch den Abschluss eines Mietvertrages zustande. Es handelt sich hierbei um ein gegenseitiges Schuldverhältnis, durch das der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter entgeltlich den Gebrauch einer bestimmten Sache auf Zeit zu gewähren. Der Mietvertrag kann mündlich, sollte aber aus Gründen der Beweissicherheit und insbesondere aus Vermietersicht immer besser schriftlich geschlossen werden. Oftmals enthält der Mietvertrag Klauseln, die unverständlich oder in dieser Form nicht zulässig sind. Wir prüfen Ihren Mietvertrag bzw. dessen Klauseln auf deren Zulässigkeit. Das gilt gleichermaßen für Mieter und Vermieter, um vor allem vorsorglich teuren Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Denn: Eine unwirksame Klausel wirkt sich in aller Regel zulasten des Vermieters aus.


2. Mietmangel

Tritt im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel an der Mietsache auf, oder glauben Sie, einen solchen entdeckt zu haben, sollte schnell reagiert werden. Gem. § 536c BGB hat der Mieter Mängel der Mietsache oder erforderlich werdende Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Mit Vorliegen eines Mangels entsteht grundsätzlich das Mietminderungsrecht. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, entscheidet aber der jeweilige Einzelfall.

Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Einen ersten Hinweis, was unter vertragsgemäß zu verstehen ist, gibt der Mietvertrag. Es kommen hierbei sowohl tatsächliche als auch rechtliche Verhältnisse in Betracht. Auch Abweichungen der Wohnfläche können einen Mietmangel darstellen und zu einer Minderung der Miete berechtigen.


3. Nebenkosten- / Betriebskostenabrechnung

Mit dem Begriff Nebenkosten / Betriebskosten sind alle Zahlungen gemeint, die ein Mieter neben der Grundmiete an den Vermieter im Rahmen eines Mietverhältnisses erbringen muss. Voraussetzung hierfür ist allerdings zunächst, dass zwischen Vermieter und Mieter klar und eindeutig im Vertrag vereinbart worden ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Denn nach dem Gesetz muss grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten übernehmen. In fast jedem Mietvertrag findet sich aber eine derartige Umlagevereinbarung auf den Mieter. Zu beachten ist, dass nur tatsächlich laufend entstehende Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nicht zu den Betriebskosten zählen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung (richtiger Abrechnungsschlüssel verwandt, bedarf es mehrerer Schritte. Auch hinsichtlich der Heizkostenabrechnung sind Besonderheiten zu beachten, so dass eine juristische Überprüfung sinnvoll ist.


4. Schönheitsreparaturen / Renovierungen

Nach dem Gesetz hat grundsätzlich der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch Abnutzungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, hat laut Gesetz der Mieter nicht zu vertreten. In fast allen Mietverträgen finden sich aber Regelungen / Klauseln die den Mieter verpflichten Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) durchzuführen. Eine solche Vereinbarung bzw. Umlage auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der BGH in den letzten Jahren zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln für unzulässig erklärt und dadurch die Position des Mieters gestärkt. Aufgrund der Vielzahl der hierzu ergangenen Entscheidungen, stellen sich sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite diesbezüglich viele Fragen, die der juristischen Überprüfung bedürfen.


5. Kündigung

Gemäß § 542 BGB endet das Mietverhältnis, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist, durch Kündigung einer der Vertragsparteien. Man unterscheidet die ordentliche oder außerordentliche (fristlose) Kündigung. Bei Wohnraummietverhältnissen bedarf die Kündigung zur Wirksamkeit immer der Schriftform. Für den Mieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist 3 Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt und eingegangen sein. Für den Vermieter ist das ordentliche Kündigungsrecht gesetzlich stark eingeschränkt. Für ihn verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Dauer des Mietverhältnisses um jeweils drei Monate. Vor diesem Hintergrund ist in Zweifelsfällen eine Rechtsberatung immer sinnvoll.


6. Räumungsklage / Zwangsräumung

Diese Maßnahme ist oft der letzte Ausweg für den Vermieter und besonders einschneidend für den Mieter. Eine Rechtsberatung ist hier dringend zu empfehlen. Lassen Sie sich also darüber bei uns informieren, wann und ob diese möglich ist und was zu tun ist, wenn sie ansteht.


7. Nachbarschaftsrecht / Hausfrieden

Das Nachbarschaftsrecht oder auch Nachbarrecht genannt, kann als Nebengebiet des Mietrechts angesehen werden. Unter Mietnachbarn kracht es gelegentlich gewaltig, oftmals mündet der Streit dann in einem Gerichtsverfahren. Gründe eines Streits liegen häufig in Lärmbelästigungen bzw. allgemein Störungen des Hausfriedens. Dabei stellt sich immer die Frage, was ist mir zumutbar? Es kann aber auch um des Nachbarn Hecke gehen, die in den eigenen Garten wächst. Was kann man dagegen tun? Hier entscheidet immer der jeweilige Einzelfall. Das Nachbarschaftsrecht ist in einer Fülle von Gesetzen geregelt, die Rechtsprechung dazu ausgedehnt.


8. Weitere Gebiete des Mietrechts

Ferner erstreckt sich das Mietrecht auf Mietverhältnisse über Gewerberäume, Garagen, Stellplätze usw. Nicht außer Acht zu lassen, sind auch Mietverträge über Gegenstände, hier sind vor allem Autos und Elektrogeräte zu erwähnen. Hier kommt es regelmäßig zu Fragen wie zum Beispiel: Wer muss im Zweifel die Reparatur zahlen? Was, wenn die Sache kaputt geht? Auch in diesen Fällen ist eine Rechtsberatung sinnvoll.

 
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